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提前还款用房贷等额本息和等额本金哪个划算?

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发布时间:2018-08-25 14:12:01

提前还款用房贷等额本息和等额本金哪个划算?


现在房价这么高,买房子时候大家都要贷款。银行一般会提供两种还款方式供我们选择:等额本金还款法和等额本息还款法。 这两种还款方式有什么区别呢?哪一种更合算呢?有人说:还款时最开始还的都是利息,后面还的才是本金,所以千万不要提前还款,否则就白出利息吃亏了,这种说法对不对呢?看完这篇文章,你就明白了。

为了说清楚这个问题,我们举一个例子:某银行提供给客户的房贷年利率6%,每月还款。小明向银行贷款12万元,并用1年还清,即分12期偿还。那么小明要付出多少利息呢?

有一种典型的错误算法是用贷款额直接乘以年利率:120000元×6%=7200元。这是因为,年利率6%是名义利率,随着小明每个月的还款,他所欠银行的本金逐渐减少,利息也会随之减少,最终还款总利息会小于7200元。

等额本金

无论哪种还款方式,每个月的偿还额都由两部分构成:归还本金和归还利息。

等额本金的方式两部分计算都非常简单。这种方式的特点是:每个月归还的本金是相同的,即将贷款本金平均分在每一期还款中。比如:小明贷款12万元,分12期偿还,因此每个月应该归还的本金就是1万元。

同时,每个月都要归还利息,由于一年的名义利率是6%,分为12个月,所以一个月的利率就是6%÷12=0.5%。小明每个月要归还的利息是贷款余额在上一个月所产生的。也就是说,小明第一个月所要还的利息是12万元的贷款余额在1个月内产生的。

我们来算算每个月小明要还多少利息。大家注意,由于小明每个月都会归还1万元本金,所以每个月的贷款余额都在减少。

第一个月:贷款余额12万元,利息120000元×0.5%=600元

第二个月:贷款余额11万元,利息110000元×0.5%=550元

….

第十二个月:贷款余额1万元,利息10000元×0.5%=50元

于是12个月产生的总利息是600+550+500+…+50元,这是一个等差数列,通过等差数列的公式可以求出总利息是3900元。

我们可以把每个月归还的本金和利息画在一张图上。

从这张图我们会很明显的看出:每个月的还款本金是相同的,但是利息会递减。最初每月还款比较多,越到后来贷款余额越少,利息越少,造成了每月还款额的下降。

等额本息

等额本金还款法的一个缺点是:每个月还款金额是不同的,让贷款者不好安排自己的生活支出。而且在初期,由于贷款余额较多,利息较多,还款压力大。

为了解决这两个问题,人们又发明了等额本息还款法。顾名思义,等额本息还款法就是每个月的本金和利息的总额是相同的。

这种还款方式计算起来比较复杂。首先我们解释一件事:假如某期欠款总额为X,那么经过一个月,欠款总额经过生息,会变为X(1+r/12),其中r是名义年利率,r/12就是名义月利率。

我们再来看小明的例子。设小明最初的贷款额为a0=120000元,每个月还款总额(包括本金和利息)是A,在每个月还款过后的贷款余额分别是a1、a2、a3…a12,那么