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房贷定价新机制旨在调控地产

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发布时间:2019-09-27 14:08:08

房贷定价新机制旨在调控地产


  8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(下称“《公告》”),自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


  根据央行有关负责人的表述,“个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。”


  由此可见,房贷利率新政兼顾“房住不炒”与“因城施策”,新定价机制下房贷利率整体预计将与当前实际执行情况保持平稳。总体来看,此次机制调整符合预期,控利率反映政策调控思路。


  央行有关负责人表示,改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


  《公告》同时指出,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  根据《公告》,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。这意味着,“申请人”实际上获得了一定按揭利率自主权:如果预判未来处于加息周期,则把重定价周期拉长,锁定利率;如果预判处于降息周期,则刚好相反。


  实际上,新定价机制与当前浮动利率无本质区别,未来银行大概率采取每年重定价方式。LPR类似于基准利率,但更加动态灵活,加点类似于上浮,规定只允许在LPR基础上加点而不允许减点则体现中央对“房住不炒”的基本定调。考虑到银行在房贷市场的主导权更强,预计实际执行中银行将大多采用每年重定价的方式以规避利率波动风险。


  避免房贷利率下行推高房价


  根据央行有关负责人的表示:“公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前中国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”


  短期来看,本次房贷利率调整对市场的影响程度不大。一是此次房贷利率的调整针对的是新发放的贷款,并未影响存量贷款;二是调整后的房贷利率与之前的房贷利率基本相当,这有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性,维护房地产市场的平稳健康运行。未来房地产金融政策需要从量和价两个方面综合施策,从“价”的方面来看,监管层的意图主要是避免房贷利率下行推高房价。


  根据中金公司的分析,下半年按揭可用额度边际收紧,房贷利率较LPR加点数可能上行。7月全国首套房/二套房贷款平均利率为5.44%/5.76%,较基准利率上浮11%/18%,分别相当于LPR加59个基点和加91个基点。我们判断,新定价机制下房贷利率将在此加点水平起步。考虑到LPR略低于当前基准利率,从息差的角度看,按揭将成为银行盈利性更强的业务。但由于房地产相关贷款仍将受到严格的比例管理,且上半年放款相对强劲(住房抵押贷款净增2.2万亿元,同比增长12%),我们判断,下半年按揭可用额度会逐月下降,房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步上升。


  值得注意的是,央行要求首套房贷利率(当前平均为5.44%)不低于LPR,仅为对按揭利率的下限规定,并非意味着首套房贷利率会下行至5年期LPR(4.85%)的水平,实际仍须尊重市场定价规律和地产调控的原则。此前央行规定首套房贷利率不得低于基准利率的7折,但实际利率远在7折之上。