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再说一次,不要提前还房贷!

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发布时间:2019-05-16 14:25:25

再说一次,不要提前还房贷!


1

三句话


上个月,一位多年不见的老同学找到我,说要咨询买房的事。准备卖掉他爸给的老房子,换一套新房,手上积蓄不多,问我怎么做房贷。


我写了三句话给他。


1.首付能少尽量少,贷款能多贷尽量多。


2.一定要选择等额本息还款法,拒绝等额本金。


3.如果银行能答应你借款30年,绝不选择29年。


然而我给他的三条建议,最后他们一家商量后,一条也没有采纳。


他倾尽双方家庭所能,把首付提高到了60%。为了节省账面上的利息支出,最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。


同样为了节省账面上的利息,他最后咬咬牙,选择10年还清贷款,毕竟10年还清和30年还清,利息可以差上好几十万。


当他跟我说明一切后,我整个人顿时坠入了黑暗。


房贷怎么还这个问题,一直是购房者之间争论最多的话题,即使你告诉他们原委,他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断,吃够哑巴亏。


那么今天子木用数据说话,带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。



2

传统思维的罪恶


首先我们要搞懂,贷款从哪儿贷。是银行,那么银行的本质是什么?


官方的解释是,依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。


这个解答太抽象,简单来说,银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来,富人想着千方百计把钱贷出去。


富人会源源不断地用穷人的钱赚更多的钱,尤其是房地产,你会看到,10年前富人拿着穷人的钱去买了房,10年后待房子涨了好几倍后,又卖给了穷人。


那这到底是为什么呢?归根结底,穷人看到的是静态的钱,而富人看到的是流动的时间。


中华的优良传统告诉我们,不到万不得已千万不要向别人借钱,也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。


那么传统思维的引导下,更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱,早日把房贷还清。而且做房贷的时候,希望尽量少付利息,早日无债一身轻。


然而这个世界是很残酷的,「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群,这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了,这就是资本的本质。


那么,房贷为什么是能多贷尽量多贷呢?


3

处女贷


首先,可以确定的是,房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。


目前银行的基准利率是4.9%,意味着你贷款100万,一年的利息仅仅是4.9万元,市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。如果你有公积金名额,那就更划算了,大部分城市能做到3.25%。


我记得2015年的时候,楼市为了去库存,银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱,让你发家致富。然而依然有很多人惧怕贷款,以为银行不安好心,在故意掏空自己的腰包。


当然这种好事情只能用于首套房置业,目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率,所以一定要珍惜「处女贷」。


而且你要明白,无论你有多少钱,即使能全款买下房子,也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。至于为什么明明可以全款,为何硬要负债给人家利息,这个后面再讲。


4

选择


第二步就是还款方式的选择。这个是本文的重点。


国外房贷的还款方式有很多,在我们这里只有两种,一种是等额本金,另一种是等额本息。


等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金,然后在这个基础上,加上你每个月应还的利息,前期还款额较高,后期因本金减少,月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金,即每个月的月供恒定不变,前期还的都是利息,后面还的都是本金。


如果理解不够,再简化一下,等额本金就是逐月递减还款,倾向于前期还款;等额本息则是每月等额,倾向于后期还款。


两者的区别就是利息总额、月供不同,例如你贷款100万元,基准4.9%利率,等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息,但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。