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台湾房贷怎么选?小心3大陷阱

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发布时间:2019-04-30 16:18:55



台湾房贷怎么选?小心3大陷阱


好不容易存了一笔钱,下定决心要买房子,想找家银行贷款,却发现每家银行推出的贷款条件都不一样,有些最高可贷85成,有些却只有8成,利率也介于1.6%~1.7%上下,最长贷款年期也有20年、30年和40年之分,面对玲瑯满目的贷款方案,游客到底该如何选择?

观察今年来的中国台湾房贷市场,根据新统计,今〈2019〉年第1季,五大银行〈详备注〉合计新增1305亿元的房贷,创2012以来同期新高;另3月五大银行平均房贷利率为1.627%,也落至三个月新低。

备注:台湾银行、土地银行、合作金库、华南银行与第一银行等五大银行房贷市占率约四成,其房贷相关数据的增减,被视为房市景气风向球。

「高房价、贷款金额增加,是今年来新增房贷金额创高的原因,至于房贷利率持续走低,主要是银行资金宽松,再加上优质客户方案,使得整体房贷利率呈现下滑趋势,」住商机构不动产企划研究室经理徐佳馨表示。

然而,要留意的是,房贷利率虽然是各银行方案中可比较的一环,但徐佳馨仍建议想买房的游客,千万不要别傻傻只看利率,还要留意可贷款成数、利率计算方式以及手续费等相关费用的差异。

银行低房贷利率方案

小心「分段式」陷阱

市面上常见的房贷类型,包括指数型、固定型房贷等。徐佳馨说,目前几乎所有的房贷都是「指数型」的房贷。

所谓指数型房贷,会先订定「指标利率」,做为调整房贷利率的标准,然后再视申贷人的个别条件、信用评分制定加减码。一般银行的指标利率,会以中华邮政或是国内公股行库「一年期定期储蓄存款利率〈简称定储利率指数〉」平均值为基准。

因此,指数型房贷利率计算方式,为该银行的定储利率指数加上加码利率。由于指标利率可视市场利率变动而机动调整,较能够合理贴近市场的利率。

此外,利率结构又可分为一段式或是分段式。其中一段式指的是指标利率,搭配一段式的加码利率计息,通常会搭配「指数型房贷」;分段式则是指标利率搭配两段或三段加码利率计息,若是两段式,第一段通常为前2年,第二段为第3年起。

例如青年安心成家贷款的二段式利率方案,前两年利率1.44%,优于市场水准,但第三年起则调高至1.74%计息。

要提醒的是,部分主打低利率房贷的方案,若是分段式的话,可能仅为前两年为优惠低利率,而通常前两年的利率,会低于市场上一段式房贷的利率。不过从第三年起,就需要支付较高的本息负担,所以一般而言,多段式合计下来的利率,可能还多于一段式的利率。

看台湾房贷怎么选?小心3大陷阱

「最高可贷款成数8成」

实际恐没你想的乐观!

可留意的是,有银行内部透露,虽然市面上银行的房贷方案,最高可贷款成数普遍落在8成至85成,但实际上,一般银行平均实际贷款成数,落在6成至7成左右,因为银行会有鉴价的流程,会评估贷款房屋的区域和物件。

徐佳馨表示,银行通常会把房贷成数分成A级〈可贷8成〉、B级〈可贷75成〉、C级〈可贷7成〉、D级〈可贷65成〉等4级。如台北市大安、信义等区域为A级;新北市淡水、五股、林口等为B级;八里、莺歌等为C级;金山、乌来、平溪等则为D级等。

房贷只考虑到头期款

忽略额外的隐形成本

很多游客决定买房后,往往只考虑到自备款和房贷,但其实买房还有很多的「隐形成本」,例如中介服务费、契税、印花税、代书费和登记费用等。

一般而言,契税为房屋评定价格的6%,印花税为买卖价款总金额的0.1%,而中介服务费上限为房屋总价的6%,其中买方支付1-2%,而代书费平均收费行情约为6千到1万元。

因此,若以买1千万的房子,可贷款成数为7成的话,自备款一定要准备高于300万元,徐佳馨建议,若不要装潢的话,代书费、中介费和契税等相关费用加总起来,含头期款准备400万元以内,会比较保险。

如何谈到好利率?

建议先找这两类银行

若想要付少一点头期款,势必要跟银行谈到高一点的贷款成数。徐佳馨说,通常要谈到高贷款成数、较优的房贷利率,除了借款人的本身的条件之外〈例如职业为会计师、律师等〉,贷款标的物的条件也很重要,新房会优于旧房,且好的地段会比不好的地段,较容易取得较低的房贷利率。

而她也提供一些小撇步,想要谈到好一点的房贷利率,除了信用正常之外,建议可以从从薪转户、常往来的银行开始谈,和有建立关系的银行开始着手,银行的放款意愿也会比较高。