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成都百郦锦城的商业注定要“凉”?

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发布时间:2018-12-15 19:05:48

成都百郦锦城的商业注定要“凉”?


为实现以成都为中心布局川渝区域的计划,号称中国500强的甘肃省建设投资(控股)集团(以下简称:“甘建投”)于2017年6月,以1230万元/亩,楼面地价6150元/㎡,摘得新都区新都街道团结社区(蓉都大道东侧、南二路北侧)67亩城镇混合住宅用地,并将此项目命名为【百郦锦城】。


无法聚集客流,成都百郦锦城的商业注定要“凉”?


为了打响进入蓉城的第一弹,甘建投计划将把百郦锦城打造成为总占地面积67亩,总建筑面积约21.24万㎡,涵盖商业街区、写字楼和住宅于一体的综合体。

野心勃勃的甘建投试图以“百郦锦城”打开西南区市场局面。

那么,斥巨资打造的百郦锦城是否能帮助甘建投立足蓉城,扬名西南呢?

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在建中的百郦锦城

近日,百郦锦城终于揭开神秘的面纱,准备推出商业房源。线线怀揣着强烈好奇心来到项目进行实地踩盘。踩盘后,线线对于百郦锦城商业产品的前景,顿感忧心忡忡啊~

区位交通无优势,商业卖点噱头>实际

众所周知,一个商业街区要想成功最重要的便是聚集人流,并以此转换为客流。

而如何吸引客流?区位和交通缺一不可,这点我们从锦华万达便可看出:

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成都锦华万达广场

区位上锦华万达临二环路、锦华路两条城市干道,周边众多中高档居民小区簇拥,构成客流基础;交通上,周边8条公交线路辐射整个城东及华阳、龙泉区域。发达的交通对保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。

而反观看百郦锦城,区位和交通优势都不具备。

区位上,项目位于新都区工业大道东段308号。

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工厂林立,地图上一片蓝

听名字就知道,百郦锦城周围林立着不少工厂,例如可口可乐、塑胶、印刷器材......

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百郦锦城对面的工厂

同时,项目周边多为刚需楼盘,例如麦田国际社区、富力桃园等住宅小区。这些人群属性偏向刚需,消费水平达不到中高端。

交通上,项目虽然直接连通地铁3号线团结新区站,但靠近的蓉都大道是新都城区进城主干道之一。

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大货车是这条路的主力军

这条车行路时时刻刻飞驰着各种大卡车、大货车,人流虽然多,但他们大部分多是路经于此,不会停留,所以百郦锦城商业的临街卖点也只是噱头>实际。

人流≠客流,消费力的环境无法形成

在分析了百郦锦城的区位和交通后,我们可以发现,实际上这个区域聚集的人流共有3类:一是大量工厂上班的工人;二是周边小区的住户;三则是途径蓉都大道的路人。

但这些人流是否能有效转化为计划打造成集餐饮、娱乐、购物为一体的百郦锦城商业街区的客流呢?线线表示怀疑。

毕竟,工人们的消费水平一般不算高,而附近的小区多偏向刚需且有底商可以满足生活,最后路人一般行色匆匆不会多作停留。

无法聚集客流,成都百郦锦城的商业注定要“凉”?

饭点,工人大哥聚集在街边小餐馆

事实上在成都,因为无法聚集客流,无法形成具有消费力环境而失败的商业街区案例实在不少,例如曾被无数人看好,号称“北改第一街”的幸福里商业街。

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幸福里商业街

2014年,拥有2万平步行街、4万平五星级酒店规划、4万平甲级写字楼、8万平品质住宅配套的幸福里商业街开街。

这条商业街区全长约1.2公里,周边汇集了玛塞城、协信中心、蓝光coco时代等数十个成熟社区;附近还有电子科大、科大附中附小等教育资源;地铁3号线前锋和李家沱两个站点分布......种种因素相互叠加,让一众投资者最终产生了这样的想法:“只要是在幸福里,无论是买铺还是租店做生意,都是一次不错的选择。”

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人气不再的幸福里街区

但好久不长,现在这条街的许多商铺早已倒闭或转让,其他商铺就算开着,也门可罗雀,人气不再。整体街陷入一片萧条之景。

为什么失败?究其原因不外乎就是“无法让人久留”这点。这里的商业没能形成聚集度,各自为伴的状态,成为制约其发展的一大掣肘。

在遇到无法聚集客流这个难题时,连无论从区位、交通还是人流、政策等各方面均优势明显的幸福里街区都束手无策,百郦锦城能有什么办法应对呢?