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商业地产是去“找死”还是“等死”?

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发布时间:2018-11-02 14:54:15

商业地产是去“找死”还是“等死”?


回顾过去几年,我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉,对零售商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。

大部分房企早已完成商业地产的布局,其中万科、龙湖、泰禾、世茂等不断推进旗下商业地产项目。对于商业地产的存量市场,并非都是“过剩”的危机和苦恼。有房企人士认为,商业地产市场总量确实存在局部过剩,但好的商业项目并不多,特别是拥有低成本融资能力和专业运营管理能力的开发商更为稀少,因而商业地产还是蕴含着很多机遇。

面对机遇和挑战,为了更好地促进行业间观点交流,解答行业内人士都关心的局势问题,10月24日下午,黄埔论道第一期沙龙活动《商业地产的困惑和机会》在高德置地秋广场成功举行,围绕商业地产销售与投资、商业创新路径、新零售对传统商业形态改变等因素,通过三大话题探讨,讨论商业生态巨变的应对之策。会上展开了深度交流,现场各位嘉宾表示收获了丰富的精神食粮。会后,大家都表示意犹未尽,再度就相关话题进行了自由沟通探讨。

广东省房地产协会会长助理黄毅文代表省房协对活动的举办表示热烈的祝贺,他表示管理发展就意味着房地产开发提供的不仅仅是一个居住的空间,更应该是一个有品质有品位的新的生活模式。房地产要从提供物理空间向引领生活模式转变。人们美好生活需要不仅包括衣食住行的基本物质需求,还包括更高层次的创业文化娱乐体育休闲健康购物养老等需求。这些变化对商业地产发展带来新的机遇,也有新的挑战。

会上,广东房协会长助理黄毅文、广东厚几曹卉、中大地产金融中心汪力、高力国际华南区陈厚桥、第一商业网黄华军等数十位嘉宾就“商业地产的困惑:过剩危机下出路何在?”“新零售冲击之下,商业地产的转型升级之痛”“商业地产融资面临囚徒困境”三大话题进行了深入探讨,汲取国内外行业前沿信息、把脉未来商业地产的发展、促进华南地区房地产行业间的合作。

商业地产的困惑:过剩危机下出路何在?

第一商业网黄华军:出路要往品牌与功能的差异化方向走

2016年我就说过,根据GDP、消费人口等指标,未来5年珠江三角洲几个城市购物中心的密度会非常高,包括中山、佛山、江门三个区域要引起大家警惕,还有一个区域要接近这个水平,那就是深圳。

从我个人的操作经验来看,将来的购物中心,餐饮一定要拉大比例,但是餐饮如今的承租能力是有限的,未来肯定是场景式的购物中心,最好是带有IP的购物中心,这就是出路所在。面对电商、同质化的冲击,我希望有更多境外的品牌能够进来,其次是发现自己的优势所在。未来的出路肯定要往品牌的差异化、功能的差异化的方向走。

亚美设计陈晓宇:商业地产是城市一种层次的体现

关于出路的问题。第一类就是写字楼,写字楼的出路在什么地方?以往的模式是慢慢跟商户招租,靠降低租金维持,这些方法都很难维持长久。现在慢慢很多写字楼在改版,改成创意空间或者公寓的形式。

第二类是酒店,酒店也属于商业地产。酒店的过剩问题也是很尖锐的,现在很多公寓也在改革,我见过把酒店改成学校的,也是就私立学校,所以这个也是他们的出路之一。就是说现在除了刚才说的要创新或者引入新业态之外,我们做设计的时候看到这有个比较大的趋势,就是有一些现在是做这种教育整租的,比如租给学而思这类机构。

高力国际华南区陈厚桥:找准定位、找准业态、找准档次

商业地产传统来说要分成办公和商铺,其次是要分成一线、二线甚至三四五线城市。过剩主要是一个竞争问题,就是说市场上总有做得好和做得不好的项目,饼就这么大。项目要做好关键取决于,要做好前期的定位策划,确定好档次、类别、主题等方面,把产品的发展方向、功能组合、产品特点研究清楚。

写字楼方面,第一个要改变一拿到楼就卖的情况,开始由售转租,要有长远的眼光。第二要导入产业,未来在偏远的区域要导入产业。第三要考虑利于销售的定制,还没有建之前跟意向客户谈整层买卖的意向。第四,要做产品创新,突破传统写字楼的设计。第五,可能传统的盈利模式是销售租赁,未来可以证券化。

商业方面,大家都知道受到电商冲击很大,有很多新兴业态都搬到购物中心去,对于CBD来说,这些就要考虑项目的区位以及周边的消费群体。购物中心更多要考虑的是业态创新,业态创新才能拉动消费群体在大众里面的转移,例如做一些目的性的消费群体。

祈福商管:因为地段与人口的原因,祈福新邨有20万常住人口,祈福缤纷汇在招商阶段没有遇到特别困难的时期,因而人口的密度与地段的位置对商业招商起这关键作用