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冯仑谈中国商业地产转型挑战

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发布时间:2018-05-27 14:09:56

冯仑谈中国商业地产转型挑战


  5月24日电万通控股董事长冯仑23日在江苏南通谈中国商业地产转型挑战。他认为,消费层级呈“金字塔”状,在中国消费升级的当下,商业地产“跟随”性进行运营升级的要求也步步紧逼,挑战很大。

  冯仑23日出席“时光旅行者”南通1912品牌签约会,并发表题为“商业地产的1与0”演讲。

  冯仑23日出席“时光旅行者”南通1912品牌签约会,并发表题为“商业地产的1与0”演讲。 朱晓颖 摄

  据他观察,地产界有这样的规律,即当地人均GDP达到一定水平后,商用不动产将成为该地房地产市场的主角,其用途包括写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康等五大类。

  在他看来,消费升级有5个“台阶”:功能性消费,就好比家里买个了木头板凳;舒适性消费,则类似板凳换沙发的过程;美感性消费,相当于沙发被个性化功能性沙发取代;精神体验消费,就像是主人坐在漂亮沙发上与心爱的人一同消磨时光;而投资收藏消费,则相当于主人收藏了年代久远、有历史故事的文物沙发。“目前,中国消费者正从舒适性消费上升到美感性消费的阶段。”

  巨大的消费升级浪潮给商业地产带来挑战。冯仑坦言,和过去相比,商业地产营运难度飙升:过去比如做出租房屋的招待所,功能非常简单,如今运行分时度假酒店、星级酒店等,因为消费升级和潜在需求,商业地产的运营越来越细分,也愈加复杂。

  不过,商业地产在快速环境变化中同样面临机遇。城市更新、联合办公、长租公寓、房地产信托投资基金(REITs)、装配式建筑……新商业形态涌现,行业面临价值重构的临界点。

  据戴德梁行数据,2017年,中国国内大宗商业地产投资额达2667亿元人民币,同比增长27%,为历史较高水平。深圳和广州投资额增长显著。物业类型上,酒店、服务式公寓、工业地产、产业园等投资比例显著增加,写字楼仍是最受欢迎的“那一款”。

  一些业内人士认为,在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下,商业地产开发将向二、三线城市拓展。商办地产的“下半场”将是存量竞争,资产运营、买卖、租赁和金融化,是未来值得关注的市场。

  冯仑23日出席“时光旅行者”南通1912品牌签约会,并发表题为“商业地产的1与0”演讲。 朱晓颖 摄

  “房地产进入‘后开发’时期,运用的是产品线、全价值链、全商业模式。而管理运营就是这个‘1’,中国商业地产转型必须抓住。”冯仑说。