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房地产市场将进入下行周期!

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发布时间:2020-01-21 09:51:59

房地产市场将进入下行周期! 


2020年,房地产市场已进入稳定的发展阶段,基本实现了房地产调控政策预期目标。刘全认为,中国拥有14亿人口,是世界上最大的房地产市场消费国。经济稳步增长,城市化快速发展,刚需及改善性住宅需求增加和市场投资炒房叠加影响,房地产市场基本面利好长期不会消退。人口周期约70年,创新周期约50年,建筑及房地产行业周期约40年。房地产行业规范化发展已有30余年,未来10年城市化发展仍然会保持快速增长。因此,2030年,房地产市场将进入下行周期。

统计局公布数据显示,2019年1-12月份,全国土地出让金总收入超1.5万亿元,同比下降8.7%;2019年,全国新建商品住宅销售均价9310元/平方米,同比上涨6.9%。刘全认为,房地产市场调控政策收紧及市场利空消息影响,土地成交规模出现负增长也是正常的市场反映。房地产行业承载着经济增长,地方财政收入和金融市场稳定等经济发展命脉。高地价必然推动高房价,土地价格直接影响房价高低。房地产调控政策的主要目标只是维护房价平稳上涨,并不是真正的打压高房价。否则,1.5万亿元的巨额土地出让金如何收取?

2020年,全国一、二线城市、东南部沿海城市、大都市圈城市群与四五线城市、西北部及东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的经济增长和人口将持续分化。刘全认为,城市化是人类社会发展的必经阶段,城市化过程是以房地产行业发展为基础。一二线城市及少数综合实力较强的三四线城市,大都市圈的城市群等地区,依然是外来人口主要流入地。城市人口数量和经济发展,是决定房价走势的主要变量之一。城市只要有大量外来人口流入,房价就有可能会只涨不跌。如果城市每年都有大量人口流出,未来房价就会陷入只跌不涨。

2019年,全国GDP总量99.09万亿元,实际GDP增长6.1%。刘全认为,房地产行业直接和间接对国民经济增长的贡献率约43%。妥善应对经济增长,地方财政收入和外部环境的挑战,都是以维护房地产市场稳定为前提。房地产市场发展不能拖累经济增长和地方财政收入,稳经济增长与稳房价并存,促进房地产转型并带动产业结构调整是大势所趋。住宅回归居住属性,抑制投资炒房,并支持刚性需求、改善性需求,用经济增长和居民收入增加,来缓慢化解房地产泡沫无法逆转。2020年,全国房价将进入降温通道。2030年,房地产市场将进入下行周期。房地产市场无论是降温或是进入下行周期,并不等于房价会大幅下跌。