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破解老旧小区引进物业难

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发布时间:2019-12-03 10:38:21

破解老旧小区引进物业难


  针对目前老旧小区的实际情况,乌鲁木齐市结合实际,探索良性发展之路。今年,以加强居民小区物业管理为重点的“覆盖工程”被列为乌鲁木齐市民生建设十大实事之一。截至目前,乌鲁木齐市1294个居民小区物业管理实现了全覆盖,其中1018个小区落实了专业化物业管理。

  有了新管家后,老旧小区发生了哪些变化?近日,记者走访了乌鲁木齐市部分引进物业企业的老旧小区。

  有人管

  11月28日11时许,高挂的暖阳驱散着冬日的寒冷,乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路191号院里,年过八旬的张素英在锻炼身体。“自从引进物业企业后,小区发生了很大变化。”张素英说,大门装了门禁、24小时有人看管,院子里、楼道里的灯换成了新的,过去堆满垃圾的空地上铺设了草坪,私家车开始按车位有序停放,消防通道让出来了,院子收拾得越来越敞亮了……看得见的这些变化,让老人的心里舒坦极了。

  作为破产企业遗留家属区,191号院有着老旧小区共有的“硬伤”:整体规划设计相对滞后,建筑面积小,停车位缺乏;基础设施老化,下水管网跑冒滴漏严重;配套设施不全,无监控、无门禁,存在治安隐患等。

  “管理投资大,收益小,让很多物业企业不愿接手老旧小区。”沙依巴克区物业服务管理中心负责人张建刚说,乌市老旧小区功能提升改造为老旧小区引进物业企业提供了条件。

  沙依巴克区老旧小区多为只有1栋至3栋楼的独院,水、电、暖各自成网,难以形成统一协调的布局,物业管理投资大、收益小,物业企业不愿进驻。

  为解决这些矛盾,在对小区环境、基础设施进行改造的同时,老旧小区功能提升改造时打通了相邻的单楼独栋院落,按照《乌鲁木齐市居民小区物业管理全覆盖工作实施方案》,通过连片打包方式让物业企业接管改造后的居民小区。

  “所谓‘连片打包’,就是把规模较大的居民小区和规模较小的搭配在一起,交给同一个物业企业管理。”张建刚说,以往,一些老旧小区引进的大多是资质低、规模小的物业企业,由于收支不平衡,物业服务不尽如人意等,造成了恶性循环。今年,由政府主导引进了一批资质高、信誉好的物业企业,通过“肥瘦搭配”,有效化解了物业企业赚不上钱、老旧小区无人管的矛盾,让老旧小区物业管理服务步入良性发展轨道。

  有钱管

  第一步,引进物业企业;第二步,收取物业管理费。

  老旧小区业主对物业管理的要求和经济承受能力差异较大,经济条件好的希望得到全方位、高层次的服务,条件差些的,“靠社区”依赖性强。引进物业企业后,物业管理费无法落定问题凸显。

  为此,乌鲁木齐市、各区(县)设置了财政补贴资金,按照管理面积,给予物业企业5年过渡期补助资金。

  各物业企业各显神通,在对居民小区进行设施设备维护、日常清扫的同时,通过推出“先尝后买”服务,增加服务内容、细化服务流程、帮助困难居民解决实际问题等,赢得居民的信任和支持。

  11月28日12时许,乌鲁木齐市米东区古牧地西路八方小区小广场上,居民有的吊嗓子,有的舞动脚步。“有了物业后,别的不说,扫雪速度那叫一个快。一大早出门时,路面就清干净了。”八方一巷129号楼居民刘明坤说,他们这些老年人就喜欢这样“到家”的服务。

  乌鲁木齐市米东区古牧地西路八方小区是由43个无人管理院落连接而成的,今年3月全部实现物业管理。

  “社区、业主委员会和我们物业公司建立了微信群,只要业主在群里反映问题,我们都会及时回复并予以解决。矛盾比较突出的,我们会在每周开一次研判会,共同商议解决办法。”负责该小区物业管理的新疆德裕嘉祥物业服务公司经理陈兆龙介绍,去年,他最多一天接到20多个投诉电话,今年下半年,一个投诉电话都没接到过。物业管理费缴纳率也从最初的7%增长到现在的63%。

  规范管

  解决了有没有物业的问题,继而要解决的是能不能管得好。老旧小区物业全覆盖后,如何建立长效管理机制,考验城市治理水平。

  为保障居民享受优质物业服务,乌鲁木齐市各区(县)加大了对物业公司的考核评比力度。“业主满意度高的物业企业继续留下,满意度低的将遭淘汰。同时,从方便百姓、居家养老等方面鼓励和引导物业公司拓展服务项目。”米东区人大常委会副主任杨继勇说。

  据了解,乌鲁木齐市物业行业起步于1994年,2014年,实现了“数字物业”管理模式,至今,乌鲁木齐市备案的物业服务企业680余家。

  “要推进老旧小区专业化物业管理,一方面要增强居民花钱买服务的消费意识,从而避免改造后失管,有效巩固老旧小区改造成果;另一方面要不断增强企业的服务意识,促进物业市场公平、公正和良性发展,全力营造共建、共管、共用、共享的良好氛围,切实改善市民居住环境和生活质量。”乌鲁木齐市住房保障和房产管理局物业监督管理办公室党支部书记朱燕飞说。

  据介绍,目前,乌鲁木齐市对所有物业服务企业建立了诚信档案、行业诚信信息动态监管机制、“黑名单”制度和四级监管体系考核。下一步,乌鲁木齐市将继续加强物业服务行业事中事后的监管,进一步完善物业服务行业信用体系建设。

        【记住手机】让物业进得来留得住

        居住环境的舒适程度直接影响着居民的幸福指数,落实专业化物业管理是提高居民居住舒适度的有效途径。

        乌鲁木齐市实现居民小区物业全覆盖、解决老旧小区引进物业这个“老大难”问题,是充分考虑物业企业和业主双方利益的结果。

        一方面,老旧小区的功能提升改造、政策扶持、5年过渡期资金补贴,为企业解决了后顾之忧;另一方面,建立物业服务长效管理机制,有效维护和保障了业主权益,也让物业进得来成为可能。

        为留住物业,米东区流动法庭开庭审理了几起欠缴物业费的诉讼,旁听居民座无虚席,最终物业公司胜诉,业主补缴了物业费。

        通过诉讼规范双方行为是无奈之举,要留住企业,还需构建信用体系,让居民形成购买物业服务的意识;企业还需拓展物业服务功能,提高物业管理水平。

        随着城市发展水平的不断提高,城市功能划分越来越细,小区物业对资源整合与分配的作用将日益凸显。乌市老旧小区物业管理或可借鉴内地模式,推行套餐式物业服务,针对不同的群体推出不同价位的服务。

        进得来,也要留得住。大半年时间,乌市米东区古牧地西路八方小区,物业管理费缴纳率从最初的7%到现在的63%,基本能达到收支平衡,这组数据让我们有理由相信,经过5年的磨合,乌市老旧小区物业管理将有一番新景象。