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景区开发生意应该怎么做?

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发布时间:2019-10-02 14:18:22

景区开发生意应该怎么做?


旅游景区开发,典型的“坐地收钱”的商业模式,即把旅游资源围起来收门票,虽然没有任何技术含量,但这门生意,有几个问题非常值得探讨。


1.投资回报;


2.经济效益的外溢。旅游景区具有显著的正外部效应。旅游资源带来了人流和消费的同时,一定程度上也肥了“景区的邻居”。如何承接旅游资源所带来的经济效益,避免“为别人做嫁衣”,是旅游景区开发需要研究的第二个问题。


下面通过分析上市公司的财报信息,进一步探讨“旅游景区”这门生意。


1.1 投资收益


旅游景区开发,需要投入大量的基础设施建设和固定资产。旅游景区的上市公司在A股有13家,新三板有27家。这40家固定资产原值合计253.4亿元,加上土地使用权、资源租赁权或特许经营权在内的无形资产账面原值为55.2亿元,两项合计308.6亿元。




原始投资额大的生意,则不得不考虑资金的机会成本。


近几年来,我国的GDP增速维持在6.5%左右,而旅游业总收入的增速更是达两位数。此外,我们将这308.6亿元如果不是用来投资建设景区,而是长期存放银行,也有3.5%的收益,而这个收益几乎无风险的,就是资金的机会成本。


因此可以理解为:308.6亿元的投资收益如果达到6.5%,就算是跑赢了社会财富平均增值的速度;如果达到10%以上,才算是赶上了旅游业投资收益的普遍水平。即,308.6×10%=30.86亿元,才算是可以接受的。




实际收益情况是什么样子呢?


2018年,上述40家旅游景区相关企业合计实现营收137.2亿元,净利润29.8亿元,净利润率达21.72%。净利润水平相当高,但与30.86亿元的最低收益要求仍有差距。




而净利润率与投资收益率是两个不同的概念。


净利润是会计利润,包括了固定资产、无形资产的折旧与摊销。而“折旧与摊销”并不是一项实际发生的成本,可以认为,投资收益等于“折旧与摊销”额加上净利润。


2018年,上述40家企业折旧与摊销合计15.8亿元,加上29.8亿元净利润,实际投资收益是45.6亿元,收益率14.8%,超过了旅游业总收入的增速。但是,这个数据是不够全面的,因为旅游行业涉及到一项重要的指标:资本性支出。


什么是资本性支出?


企业为了维持或扩大经营规模,进行必要的固定资产增加、更新、改造等支出以及无形资产、其他营业性资产的再投入。




可以看到,2018年40家企业的资本性支出合计为29.3亿元,占45.6亿元投资收益的64.3%。扣除资本性支出后,剩余可支配收益是16.3亿元,可支配收益率约5.3%,并不算高。


总体说来,旅游景区的投资回报并没有想象中那么丰厚。从上市公司的情况来看,旅游景区生意确实很挣钱,但由于资本性支出的存在,景区的投资收益大部分都转化成为了资产,可支配的投资收益比例并不高。


1.2 财务模型


以固定资产类为主的资产结构及资产周转率指标数值低,表明旅游景区是典型的重资产生意。反映在财务上,则是旅游景区固定成本大、变动成本小的特点。