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国内楼市形势能否逆转?

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发布时间:2018-10-21 13:11:11

国内楼市形势能否逆转?


近日,国家发改委发布了一则督查通知:推动1亿非户籍人口在城市落户。话音刚落,各大媒体就炸了,有人解读说这是城镇化进程下房价的助推器。也有人分析房价已经这么高了,不可能再揠苗助长。究竟这次政策会对房价造成什么影响呢?楼市新形势之下,我们又该怎么寻找投资机会呢?


一、1亿人落户城市


真能带来大量居住需求?


1. 推进1亿人落户城市的政策是怎样的?


事实上,关于推动1亿人在城市落户的政策早已经不是新鲜事,早在2016年国务院就下发了正式的方案文件。而这次发改委发布的只是一则督查通知,再次强调一下工作目标。


(1)“十三五”期间,也就是2016-2020年,户籍人口城镇化率年平均提高1个百分点以上,年均落户达到1300万人以上。


(2) 到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%。


那为什么会有这个方案的诞生呢?多年以来,我国大量农村人口进入到城市工作生活,但他们中相当一部分户籍还在农村。2015年全国常住人口城镇化率为56.1%,而户籍人口城镇化率却只有39.9%。这样突出的“人户分离”问题显然是不利于城市的发展的。说明这个城市还是留不住这些劳动力,人都留不住,经济自然就发展不起来了。那方案落实的如何呢?


2017年,全国户籍人口城镇化率已经提高到了42.35%,年增长率为1.22%,距离2020年45%的目标只剩下2.65个百分点,3年时间实现这个目标可以说是没什么压力了。此次此刻,督查文件再出来站台,可以说是提点一下各地的CEO,该紧张还是要紧张,千万不能放松。


2.对房价影响大吗?


1亿人落户城市,是促进国家发展的政策,对房价的影响有多大可以从下面几点来看:


(1)购房能力有限


近两年,各大城市陆续放开落户门槛,城市抢人大战轮番上演,不少城市还推出人才落户购房补贴。可以说,对于有购房能力的人来说,落户红利之下大多都选择了买房落户。而剩余的目标群体,相当大一部分的一些外来务工人员或者是农民工,哪怕让他们落户到这个城市来,他们也承受不起这个城市的房价。对他们来说,这个政策确实是利好,落户不再是只能通过买房这样一条渠道了,他们的子女未来也能享受城市好的教育、好的配套,城市也在接纳他们。他们或许能给城市带来大量的劳动力,但诞生的购房需求却是有限的,对房价的推动作用自然也不大。


(2)购房需求远不足1亿


首先,如果真的即将有1亿人进城落户,新增这么巨大的购房需求,房价当然会大幅上涨。但前面我们也有提到:亿人落户方案在16年就已经开始执行,现在已经过去两年,落户人口目标已经落实了一半,1亿这个数字至少要砍掉一半。其次,落户城市后不一定就要买房,尤其是在老家有房的务工人员和农民工,很多会选择在大城市租房,在老家买房,所以把落户目标人数等同于购房需求也是不合理的。再者说,非城镇人口并不代表这些人都是没有房的,有些外来人口买了房却还没有在城市落户。所以推动1亿人落户城市的举措带来的购房需求远没有1亿这个数字那么震撼。如果再将这些购房需求稀释到全国三百多个城市,每个城市增加的购房需求其实并没有大家想象中的那么多,产生不了大波动。


(3)楼下下行趋势难以扭转


2018年9月份,全国100个重点城市中下跌城市由上月的29个增加到33个。楼市的热度也不是骤然降低的。回顾过去的大半年,调控风向从“房住不炒”升级为“坚决遏制上涨”。信贷方面,9月全国首套房贷利率已经是连续第21个月上涨,完全没有转头的迹象。今年虽有四次降准放水,但却下了“严禁资金流入楼市”的死命令。土地市场作为楼市的风向标,也凉的不能再凉。截止9月低,全国土地流拍已经达到890宗,创同期历史新高。前两天住建部又发言:对于房价上涨过快、棚改货币安置比例高的城市要收紧棚改政策。这样一套组合拳下来,房价总算是熄了火。国家也成功的稳定住了大家的购房预期。你想想,这个时候国家有可能一边摁住房价,另一头再给房价煽风点火吗?


再者说,人口迁移、城镇化进程虽然是中国房价未来整体仍将上涨的重要因素,但是要搞清楚,这两点对房价都是长期影响,不能马上在楼市中兑现。而政策调控、货币金融等因素都能快速作用在楼市上,撇开这个利好有多少水分不说,想靠远水来救近火显然也是行不通的。


总而言之,亿人落户城市,是促进国家发展的政策,对楼市确实有部分利好,但却无法扭转楼市下行形势。既然这样,那现在还能买房投资吗?又有没有更好的理财方式呢?


二、楼市低迷,还有更好的投资方向吗?


1.当下最佳的投资渠道是什么?


在中国,投资的渠道本来就少,而靠谱的投资方式更是少的可怜。下面我就跟大家分析一下比较常见的投资理财方式。


国债:国债的年化收益一般在4%左右,安全性高,但是收益却不高,跟放余额宝差不多。


信托:银行信托产品年化收益一般在7%-10%,收益还算客观。但起投金额基本在百万以上,投资门槛很高。而且信托是委托别人帮你去投资,是不承诺保底的,相比国债,信托的风险更高。


金融衍生品:比如股票、期货、外汇、贵金属之类。这类交易专业性要求特别强,暴涨暴跌是常事,非专业人士我不建议投入太多,至少需要5年以上操盘和学习经历,否则只能被人收割。尤其是股票可以说是让人伤心欲绝了,牛市赶不上,崩盘永远少不你,前段时间美股A股又双双暴跌。贵金属原油这种更是一夜亏几十万很正常。期货、外汇也是如此,受伤的永远是咱们老百姓。


P2P、数字货币:这是近几年兴起的理财方式。P2P收益从6%-20%都有,但是高回报背后是极大的风险。近两年网贷平台暴雷跑路的实在太多,无数人血亏在里面。而各类数字货币看似美好,但是已经收割了一轮又一轮韭菜,国内目前大部分数字货币都是假的,本质上就是庞氏骗局。


房产:这是过去大家最普遍的投资去向,也是大家最好的利用银行贷款杠杆的方式,通过房贷这个杠杆,过去10年平均的年收益率在15%以上。而且相比其它投资渠道,投资实物的房产,最差的情况也有一套房子可以住,不至于像股票、P2P这些亏起来除了一堆数字什么都剩不下来。


对比一下以上几种投资方式,收益稍微可观一点的,承担的风险要么太大,要么专业性要求太强。绕了一圈发现,其实对咱们老百姓来说,还是投资买房最省心,收益也最为稳定。


2007-2016年,中国年平均通货膨胀率在7%左右,而整体房价年平均涨幅为9.8%,是唯一可以稳妥跑赢通胀的方式。而根据2016年胡润财富报告显示,在中国的高净值家庭的投资理财方式中,有98%的家庭都有不动产投资这一项。