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热点二线市场调研纪要(四)成都篇

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发布时间:2018-05-29 14:30:39

热点二线市场调研纪要(四)成都篇


2016年10月,大批外来投资客的涌入和本地恐慌购房需求的释放使得成都房地产市场开始逐渐火爆。加之作为四川省核心城市,成都资源和政策优势明显,近两年虹吸效应显现,房地产市场更是火爆不已,多区域项目去化超九成,部分开盘项目出现万人抢房现象,开盘即售罄。价格适中,面积100平方米左右的改善项目备受追捧。二手房房价推高,成交旺盛,整体市场一、二手房价格倒挂严重。50强品牌开发商大批涌进,土拍市场竞争加剧,呈现从主城区到近郊再向远郊拓展,楼板价大幅上升,房价和客群被迫外溢。

5月,成都调控政策升级,天府新区和高新区成为政府调控政策的重要着力点,将限购对象由自然人调整为家庭,符合购房资格的居民锐减逾50%,投资行为得到较大抑制。目前成都房地产市场全市行政区域范围内实行刚需家庭优先摇号,选房按照按棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人顺序依序选房,其中新开盘项目中刚需家庭房源供应不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%。

2018年下半年,将有大量项目入市,预计火爆程度虽然不及之前,但在本地较大的改善和新成都人的刚需依旧大量存在,多数项目仍将热销。

01

政策环境

调控再升级,限购调整为家庭

限售扩展至全市

就在此次成都市场调研的前一天即5月15日,成都市调控政策再度升级。将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应有稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等规定。

成都调控政策的深化一方面是对近期成都楼市摇号乱象的积极回应,同时打击了利用父母投靠、离婚,借助人才落户绕开限购措施而炒房的行为,支持合理自住需求。此外,在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后才可转让,限售由限购区域延伸至全市区域,加大了限售力度,进一步抑制了投机炒房需求。

02

本地需求旺盛

120平方米改善型成主流

成都市场目前本地刚需和刚改需求都很大,最主流项目多为120平方米及以上的改善型楼盘。市场客群优先选择大面积户型主要是因为:1、成都市场目前开始逐步进入改善型,居民对于居住品质要求逐步提升;2、二胎政策导致目前购房家庭更倾向大户型;3、成都目前房价热涨,但与其他同梯度城市相比仍处于价格洼地,“买到就是赚到”,未来升值空间较大,大面积收益较多,多数选择一步到位,偏爱大户型;4、严格限价政策下导致开发商普遍推出大户型项目抢收业绩。

03

真实价格

一、二手房价格倒挂价差达70%

“卖房买新房”蜂拥摇号

目前成都一、二手房价格倒挂严重,巨大的房价剪刀差也是催生摇号中签率奇低的重要因素,全市一、二手房价价差达7349元/㎡,中心城区和天府新区价差皆超6000元/平方米,近郊区域的价差也接近4000元/㎡,而房价持续领跑的高新南区二手房成交均价已近22000元/平方米,全市新房均价则不足万元。如此巨大的利差空间,催生了大量“先卖二手房套现再摇号买新房”获利的购房需求。

04

二手市场

新房供应短缺推动二手市场火热

涨价及大量挂牌致有价无市

去年严格限价政策又让减少的新房供应雪上加霜,项目普遍惜售加剧供求失衡,日光盘屡屡出现,大量刚需只能转投二手房市场,使得2017年成都中心城区、天府新区和近郊二手房成交总量达到了2000万平方米,与新房成交量相当,而在2015年和2016年新房与二手房成交规模之比约2:1。二手房市场的火热和一二手房巨大价差,使得去年下半年以来二手房挂牌量剧增的同时,二手房价格也快速上涨。

由于二手房购房者中首次置业占比超6成,价格基本也到支付能力(一般工薪阶层月收入4千元左右)天花板,加之新房价格被限,目前二手市场开始进入有价无市的价格锚定点,预计未来一二手房价差将很难继续扩大。