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住房的供给与需求本源在哪里?

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发布时间:2019-05-12 10:33:01



住房的供给与需求本源在哪里?



今天分享一篇研究长文,本来打算起名为中国房地产风雨沧桑20载,但感觉太过宏观,不如敲定为房价的底层逻辑,平实朴华。

建议多读几次这篇文章,对你看懂中国房地产的来龙去脉,被其绑架下经济的坎坷步履,甚至是操盘手对2019年及未来房地产的想法,都有很好的借鉴作用。我把他们都沉淀在每一个文字里。

1

住房市场预热标志

1997年,那是我们很多人情窦含苞待放之年,羞羞答答的玫瑰们,静悄悄的渐次盛开,让人目不暇给,心跳加速,想来真是妙不可言。

个人情感之外,后来在我国掀起惊涛骇浪的房地产市场之种种也得从这年说起。

1997年第4季度,受东南亚金融危机的影响,外需颓势尽显,我国经济下滑,名义GDP全年增长11%,较上一年低6个百分点,CPI从8.3%降至2.8%。彼时,我国经济刚刚从两位数的高通胀中走出,却又要面对通缩的风险。

此外,1997年东南亚金融危机期间,我国承诺人民币不贬值,对我国对外出口带来不小压力,出口同比下降,出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%,1998年全年的出口增速仅为0.4%,比1997年的增速降低了20.1%。

外资也受到经济危机影响而下降,1998年外商直接投资额基本保持不变,1999年一反过去趋势,首次出现负增长,同比增速-11.31%。

为了拉动经济增长,我国不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求,政府决定把房地产行业作为我国经济发展新的增长点。

1998年7月,国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),俗称23号文,其中明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,“扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。

取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限”,标志着城镇住房商品化制度开始建立。1998年的23号文发布之后,城镇住房制度改革快速推进,相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台,鼓励住房消费的政策框架初步形成。

1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策,住房信贷政策的跟进,使居民在只支付首付的情况下购买住房,极大地提升了民众购房能力,我国居民部门杠杆率从此逐步上升。

这样,在我国实行了近四十年的住房实物分配制度逐步退出历史舞台。

23号文,是我国住房制度改革的里程碑,新中国历史上,关于房地产市场的政策导向,没有哪项政策能和1998年的23号文媲美,它是在中国经济萎靡不振的大背景下提出的,是1994《关于深化城镇住房制度改革的决定》的升级与加强版。

在供给端看,它明确的把房地产定义为我国经济发展的支柱产业,出台配套政策,把民众住房需求推向市场;在需求端看,实施首付加杠杆的购房模式,降低购房门槛,对民众收入资本化,极大的提高了民众的购买能力。

很多人没意识到23号文的出台意味着什么,更想不到这份不到2000字的文件未来会在我国住房史上掀起怎么样的惊涛骇浪。如果说政策的出台是对房地产市场预热,那么房地产市场的启动还需要什么条件?

2

催化剂-货币

2001年台剧《流星花园》红遍海峡两岸,乃至霸屏亚洲,其风头一时无两,堪称神剧中的神剧,以至于男主角受到某国总统的邀约。娱乐界之外,一件影响我国历史进程的大事也在这一年修成正果。

经过多年的艰苦谈判,我国于2001年12月11日,正式加入世界贸易组织,即WTO。简单地说,我国可以依托WTO平台和很多国家做买卖,利用成本相对优势我们的一些商品可以进入很多国家,出口创汇;同时出台各种优惠政策吸引外国资本,招商引资。所以,加入WTO最直接的影响就是进入我国的钱多了。

在2001年加入世贸组织后的5年过渡期内,中美汇率比较稳定,过渡期结束后人民币兑美元汇率逐年走高,而人民币升值的预期又吸引更多的国外资本进入我国,时至2014年美元兑人民币为6.12元,人民币升值26%。

这样,随着我国开放的大门越开越大,外商直接投资越来越多,资本项目下长期顺差成为常态,按照中美汇率结汇后我们的人民币也越来越多;

另一方面加入WTO后,我们与国外做生意,卖出去的是商品换回来的是美元,美元在我国国内不能流通,也就是说美元必须换成人民币才能在国内流通,经常项目下顺差逐年攀升,我国国内的人民币也越来越多。

举个例子,张三把一批成人尿不湿卖到了美国市场,换回来1亿美元。美元不能在我国流通,张三只能在商业银行把美元换成人民币,假设中美汇率8:1,张三拿到8亿人民币,或者存银行,抑或采购原料,继续加工制作成人尿不湿;商业银行少了8亿元的人民币,而多了1亿美元,商业就拿着1亿美元去找央行,央行收走1亿美元,成为外汇占款,并同时给了商业银行8亿人民币。

整个过程,商业银行只是充当了资金中介,央行多了1亿美元的外汇占款,发行了8亿人民币, 张三获取了8亿人民币,我国流通的人民币多了8亿元。

如果假定张三为一个国家,那么张三这种生意往来,有进口也有出口,出口多于进口就称为贸易顺差,而这种经常性往来的收支项目称为经常项目,其顺差就成为经常项目顺差。

资本项目顺差意味着流入的资本比流出的资本多,流入的资本多就叫资本项目顺差。总而言之,随着双顺差的持续发展,进入我国的外汇越来越多,外汇占款在人民币的发行过程中比例越来越大,我们的基础货币越来越多。

通胀猛于虎,政府心里很清楚。

这么多钱到哪里,哪里就是汪洋大海,不能乱窜,得给它们找个地,而这个地就是我们的支柱产业—房地产,也被称为蓄水池。房地产牵一发动全身,正是发动经济的引擎,而且也给地方政府带来巨量的卖地收入,各级政府看着脚下的土地很开心,土地财政也正是在那个时候成为地方政府的摇钱树,铁公基大干快上,城市面貌换新颜。

至此,加入WTO后,双顺差给我们带来了大量的外汇占款与基础货币,随着时间推移外汇占款逐渐成为我国基础货币发行的主要渠道,以至于为了控制基础的投放,央行被动的采取央行票据对冲基础货币的投放。这样,有了国家对房地产市场鼎力的政策支持,加入WTO也有了基础货币的大量供应,那房地产行业的发展还需要什么?

3

助推剂-储蓄、收入与杠杆

一个段子,两个老太太在天国相遇,中国老太太说我在临终前攒够了买房的钱,美国老太太说我在临终前把买房的按揭贷款还清了。也许是为了增强生活的安全感,中国人爱存钱,我国居民部门历来高储蓄,而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金,也为购房者提供了充足的购房弹药。

1998年我国居民人民币存款5.34万亿,城市居民人均储蓄1.3万元,一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算,1998年我国商品房价格不到2000元,购买80㎡的商品房需要16万,如果首付按照20%-30%计算,则需要3.2-4.8万元的首付款,彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。

此外,1998年我国城镇居民人均收入5400多,按双职工家庭计算,家庭年均入11000元,储蓄率按20%考虑,每年可增加储蓄2200元多。所以不管是从首付还是贷款利息偿还角度看,城市双职工家庭是有能力负担购房的。

更何况,因为“平均”仅仅是事物宏观特征的表示,在趋于细分阶段并不能准确刻画事物特征,“平均”可能会隐藏一些高购买力人群。举个例子,张三刚毕业,经不住长辈的催促,去相亲。二人相谈一度很融洽,临近结束,女方试探着问:你们同事都有房吗?张三回复:我们部门人均2套房。女方暗喜,追问:那你?张三又复:我刚毕业,还没房。女方醉倒。

给我一根杠杆,再给我摆放个支点,我能撬动地球。足见杠杆的威力。不过,给你一根杠杆你绝对不能撬动太阳,是因为太阳质量是地球的N亿倍吗?不,是因为太阳的温度太高。

事实上,购房的过程就是购房者或居民用存款与债务(银行贷款)购买房产的过程,表现在居民端就是银行贷款的绝对数量增多,以及居民存款的相对数量减少。

在买房的时候,首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者利用杠杆的典型例子。总价一定,首付比例越低购房所加杠杆越大,首付比例越高购房所加杠杆越小。

举个例子,一套商品房500万,首付30%与首付50%二者之间差了100万,前者后者分别用150万与250万撬动500万的房子,前者需要贷款350万,后者需要贷款250万。所以,一方面首付+按揭贷款的购房模式极大的提高了居民购房能力,把居民购房的潜在需求转化成有效需求;另一方面带来了居民杠杆率的宏观抬升。

居民部门杠杆率,可以用居民贷款与GDP比值来衡量,也可以用居民贷款与居民存款比值来衡量,不管从哪个角度看,2008年后居民杠杆率迅速抬升,持续至今,也正是从那个时候起,广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地,为此前仆后继,居民杠杆率越加越高,房价也越来越高。

综上,在过去的20多年里,站在1998年这个时间点上,或者1998年至2001年这个时间区间里,政策以及货币的供给,购买力的加持,都在预示着我国房价有一个美好的未来。那么,站在2019年这个时间点上,我国房市的未来还会如此美好吗?