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北京楼市悄然回暖 新房项目火拼

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发布时间:2020-10-21 18:59:21

北京楼市悄然回暖 新房项目火拼





记者了解到,从十一黄金周开始,北京部分项目给出8.5折优惠,且优惠一直在持续;而另一方面,一些纯商品住宅项目正以较高的价格给区域板块重新“定价”。价格之外,各项目销量也冷热不均。


从价格到销量,北京新房市场被“限竞房”和“纯商品住宅”分成了两个阵营。


二手房市场同样暗流涌动。贝壳研究院数据显示,2020年国庆假期期间,北京二手房市场量升价稳,日均成交量同比增长约80%。上述机构指出,“近年来改善型换房需求出现提升,带动二手房市场成交量同比走高。”


自“3·17新政”以来,北京楼市已在低温周期调整三年。如今,拐点出现了吗?


在北京新房市场,黄金周这波降价的急先锋是限竞房。在竞争激烈的亦庄新城板块,招商臻珑府的降价空间已超过50万元,绿地海珀云翡的特惠房源优惠力度甚至达到200万元,8.5折优惠更是席卷大部分限竞房产品。


而在纯商品住宅市场,一些典型项目的表现却与限竞房截然不同。颐和金茂府在开盘当日即成交202套房源,货值约50.6亿元;融创香山壹号院、北京金茂府都取得了不错的销售成绩。


价格“对立”之外,市场对两种住宅的认可程度也大相径庭。房山的旭辉城从入市以来就在折价销售,然而销售情况仍然堪忧。在北京,以亦庄新城、门头沟、顺义、青龙湖等为代表的几大板块,“滞销”现象同样非常严峻。


“原因在于这些板块的供应量过大,区域内供大于求的现象比较严重,供需失衡。”合硕机构首席分析师郭毅表示,另外,这些区域在地理位置上不算优越,从交通到配套均有不完善之处,对购房人的吸引力不大。


实际上,这种现象已持续两年有余。2019年下半年起,北京土地出让格局悄然发生变化,从过去的限竞房地块一统天下,逐步过渡到纯商品住宅地块占据核心,而这种改变正是造成目前局面的根本原因。


因此可以说,今年是北京商品住宅回归的元年。郭毅表示:“在热点片区,一些新建商品房在产品打造、建筑审美、空间尺度感和居室功能细节的打造和提升,均满足了追求高品质的终极改善家庭的需要,因此取得很好的销售业绩。”


目前,这些住宅项目以高出周边限竞房一两万元的价格上市,同时又取得比较好的销售业绩,给市场传递了不一样的价格预期,形成全新的价格标杆效应。郭毅认为,在这种背景下,整体片区价格看涨,将带动一部分限竞房的去化速度。


这是北京楼市“回暖”声音的由来。然而业内专家却认为,上述“回暖”带有一定假象,市场的本质仍然是稳定的。


贝壳研究院数据显示,北京新房市场2020年1~9月商品住宅累计供应面积525万平方米,同比上涨8.8%,累计成交面积475万平方米,同比下降4.9%;9月成交均价为46546元/平方米,同比下滑12%,长期来看,处于平稳波动区间。


有业内专家对表示,从整体来看,供过于求的局面没有发生改变,特别是北京土地供应量一直比较大;需求端也比较稳定,限购限贷严格执行,让一部分购房需求因为资格和资金问题无法很快释放。


因此,基于目前供过于求的状态,一些局部热点商品住宅项目只是设立了局部的价格标杆,并不能带动整体市场价格的上涨。


目前,北京市场格局鲜明:分化较严重,一部分热销项目树立了全新的价格标尺;而另一部分项目则因为地段、品质、区域竞争环境激烈等,整体定价水平保持在相对低位的状态。


郭毅认为,这种情况随着在售项目的去化可能会缓解,但是缓解周期比较长,因为这些片区整体库存压力比较大,因为片区内严重的库存压力,形成了下拉作用,冲抵了房价上行的片区。


未来,市场还会保持这种冷热交织状态,即典型个案的热销和整体市场面的走冷,典型片区房价走高和整体市场房价企稳下行。