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宏观经济学看中国的房子

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发布时间:2019-05-02 19:58:09



宏观经济学看中国的房子



北大的经济学教授徐远,学术背景非常厉害。北京大学国家发展研究院金融学,北京大学数字金融研究员,博士生导师,美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革,对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有研究。

因为自己在北京买房,开始研究中国的房价,2018年11月出版了《城里的房子》。作者写书写得很诚恳,有两个原因打动我,其一,用数据说话;其二,深知拥有财富也该回归生活。他说:结了婚,慢慢明白以前的学问大多是白做了,柴米油盐酱醋茶,照顾好家人,才是最大的学问。书生清谈,误人误己。书中写到了民生所关心的房价的所有问题,读完以后,对中国的房价和城市的生活,有了一个颇为健康的观念。


北京的房价到底有没有泡沫?

三月天气转暖,北京的房地产又热闹了起来,餐厅里、办公室里,大家热切地讨论房价,依然会有人问出一个世界性难题:北京的房价到底什么时候跌?

会问出这个问题的人,一定是嫌北京的房价太贵的。不知道他有没有好好思考过,为什么他会觉得北京的房价贵。

徐远在书里,拉出了东京、纽约、首尔的房价来对比,结论是:北京的房价既不贵,也没有泡沫。

为什么没有泡沫呢?看数据说话。

90年代,东京中上等房屋均价是8万美元/平方米,当时纽约房屋均价1万美金/平方米,当时东京的房价是纽约的8倍。当时东京的人均GDP是25000美金,而纽约的人均GDP在87000美金,东京的人均GDP甚至连纽约的1/3都没有,房价却是纽约的8倍,泡沫是有的。

再看2017年北京和纽约的房价,纽约当时平均房价是2万美金多一点,北京的均价则是1万美金多一点,以纽约的房价作为参照物,东京房价最高点时,是纽约的8倍,而纽约房价是北京的2倍,北京的房价,只是东京泡沫破灭前价格的1/16,虽然贵,但和当时的东京,差得太远了。

贵,并不代表一定有泡沫。


在高房价城市,租房比买房便宜吗?

常常有人说,北京房价这么贵,租售比奇高,租一辈子房,总是比买房划算的。说这话的人,心里的数据,一定是静态数据,因为他在计算时,既没有算中国经济的增速,也没有计算通膨和真实利率。

徐远在书里,给出了宏观的计算结论,在大城市,租房并没有买房划算。2010年到2016年,上海房租上涨得最快,每年11.2%北京相对慢一点,但每年涨幅也有6.4%。

假设有人租了一个小房子,售价是432万,月租金6000,租售比是60倍,看起来租房划算。但仔细计算后会发现,如果是租,假设每年租金上涨6%,累计30年,则会付出569万租金。而如果买,凑齐了30%的首付,30年还清,首付和本息约603万,比租30年多了34万,但房贷还清后,房子成了净资产。

投资从来不是一件只看眼前利益的事情,所以在大城市生活的人们,有能力买房,长远来看,一定是比租房划算的。


北京,到底在什么位置?

北京是中国政治、经济、文化的中心,会有很多人问,现在北京的房价算高吗,到底处在什么位置。如果增加土地供应,是不是房价会降。这个问题很简单,如果从供需分析的话,供给少,需求大的地方,房价自然会高。接着,问题就变成了,北京的房,供给少吗?

北京的住房供给,比纽约少。纽约的房地产市场,效率高,流动性好,而北京远远没有达到。原因有2个。1、不少国家机关的房子是不卖的。2、因为限高和城市规划,北京房屋建筑高度较低,而纽约曼哈顿则一直往天空延伸。在每平方米土地上,曼哈顿修了11平米的房,而面积类似的北京二环,每平米只修了1平方米的房。因为二环内的限高,大量的住房需求,只能往外延伸。

房价在可对比的区位和档次上,北京房价仅有纽约的一半,纽约核心区均价14万人民币,而北京均价是7-8万,高端豪宅,在纽约可以买30万/平,而北京也是只有一半,15万/平。

如果中国在未来会成为全球第一大经济体,那么对比纽约,北京的房价,依旧不算高。

有人会问,北京前两年开始往外赶人,不断有人离开,这个城市的人口,会慢慢变少,不利于城市健康发展。为了研究这个问题,我找到了5年北京的人口数据来对比,北京的人,究竟少了多少,会不会影响北京呢?

用宏观经济学看中国的房子


数据看出,2018年末北京常住人口2154万,中国人口13.9亿,也就是说,每100个中国人里,有1.5个住在北京。同年,北京的劳动人口减少23万,占总劳动人口的1.47%。有人因为雾霾、拥堵的交通、高昂的生活成本离开了这座城市,但是北京的劳动人口占比,依然维持在70%以上,这仍然是一座年轻、充满活力的城市。

虽然北京有各种各样的城市病,我依然对他充满信心,因为这座城市的效率、执行力、创造力依然无可比拟,他在进步的过程里,不断迭代和更新,和生活在这个城市里的人一样,慢慢在变好。


结语

对于买房,书中作者中肯的建议如下。

  1. 买一个城市的房子,就相当于买了这个城市的未来。

  2. 判断一个城市的房产是否保值增值,具体考虑8个要素:城市规模、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量的增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比。

  3. 买房遵循第一原则:先上车原则.

  4. 买房遵循第二原则:稀缺原则。房子的价值,不在于房子本身,而在于它周边的稀缺资源,比如学院、医院、商圈、各种办事机构等,它们带来的便利,才是房价升值的根本。

  5. 买房尽量少用首付,多用贷款。不仅要多贷款,而且贷款期限尽量长。

  6. 暂时买不起房的话,租房要遵循便利原则,把房子租在交通便利的地方,更好的利用时间,节省精力。本质是,投资自己才是最好的投资。