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百家乐:“新零售”时代 社区商业再度崛起

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发布时间:2017-09-20 20:42:56

百家乐:“新零售”时代 社区商业再度崛起



“买住宅,层层门槛,限购限贷,连离婚都不好使;再买理财,四五个点的年化收益,根本赶不上通货膨胀的速度;再买股票,两年前的心理阴影还没消散,3400点好像又逢高点,手里有个几百万的人反而比没钱的人还焦虑。”

面对这个现状,更多的持币人开始讲目光投向社区商业,正所谓一铺养三代!买个好铺子也许是个另辟蹊径的投资方向。那么问题来了:社区商业在当下到底有没有投资价值?商铺的选择我们应该如何去做呢?

首先,一般社区商业面积都不会太大,100—200平米居多,总价不构成什么压力。

其次,如果选对了产品,商铺能带来良好的现金流,作为一种资产配置的手段,相当于把鸡蛋放到不同篮子里,既可丰富财产的种类,又可抵御不测的风险。而且,铺子养得越熟,其未来价值越高,物业增值未必比住宅差。

最关键的是,政策调控带来的小面积商业“稀缺”预期,多数人没有意识到。326政策指出未来所有可售商业套内建筑面积不能小于500平米,如果换算成建筑面积,则预示着将来上市的商业产品,其面积都在700平米以上。

一两年后,在北京想买小商铺都没得找了。

不过,机会归机会,选商铺也是有很高的技术含量,稍有不慎也有可能功亏一篑。地段、人流和成熟度成为考量一个商铺的重要因素。

1、地段建立在区域之上

所谓地段和成熟度,这里面有一个辩证关系。

优质地段,自然够繁华,成熟度饱和,也相应带来商业的高售价,那么租金回报率和未来的增值空间就不会有太大的想象力,这是一个问题。而地段不好,更是投资大忌,价格即使便宜也不敢考虑。

因此,所谓的好地段,是建立在优质区域基础上有上升潜力的区位。你可以明确预判到该地段的前景,在其尚未兑现其真正价值之前,抢先占位商业要塞。

这拼得是眼光和经验,当然也有对区域信息的掌控和变化的敏感。

2、没有人口何来流量

人流不会无缘无故的来,也不会莫名奇妙的消失。

社区商业优于其他商业的好处在于,周边社区人口的可考察、可量化。因此对于租户来说,经营风险较小,无论开什么类型的店,都有保底消费客群支撑。

另外,区域内大型集中商业的多寡,服务业态的种类,以及其他社区商业的经营状况都是洞悉其价值潜力的考察维度。

一般来说,大型楼盘集中的板块,以消费水平较高的白领及中产家庭为主力的生活区,对社区商业的依存度较高。如果周边缺少大型商业设施,或者底商数量不能予之匹配,会加剧对社区商业的渴求,凸显其稀缺价值。

3、关键配套带动作用

一个理想的社区商业,除了能有庞大的居住人口作为支撑,还要有关键的城市配套予以助力。

譬如:数量众多的学校和大型医院的人流辐射。

教育配套是激活社区商业的关键要素,从幼儿园,到小学、再到中学,围绕不同年龄层孩子的商业业态种类繁多,常见的如:文具店,托管机构,儿童教育培训等,都有极为旺盛的市场需求。

而大型医院临近的社区商业则会直接带动药店、医疗设施、鲜花店、饭店等业态的扎堆进驻。让社区商业超出一般性范围,扮演更为重要的城市功能“补位”作用,其价值理应高看一层。

所以说评价地段离不开区域,评价人流离不开社区,评价商业估值离不开大型配套,但凡能在这三方面达到完美均衡的项目,自然是值得入手的商业产品。

如果说发展潜力,通州城市副中心应该没有区域敢比,而作为通州居住功能区的潞苑板块,一个有着15万人口的巨大新城生活区,恰恰缺少大型商业设施的补给,而社区商业去年至今供应也大幅减少,价格直线上升。

而此时,通瑞新天地出现恰恰弥补了此处的商业空白。

通瑞新天地位于城市副中心北部,紧邻运河商务区和市政府所在的政务区,东侧有宋庄文化产业基地。其项目所在的区域未来将是以上三个区域人员的重要居住地。


通州潞苑板块鸟瞰运河CBD

通瑞新天地半径1公里内居住人口超15万,周边皆为高尚成熟居住区,以品质洋房和别墅项目为主,如:V7九间堂、珠江拉维小镇、珠江国际城、东亚逸品阁、中建红杉溪谷、尚东庭等。

且项目自身所在社区就有4600多户家庭,超万人入住,社区客群数量大,消费能力高。


通瑞嘉苑大型社区实景

通瑞新天地西侧对面,一路之隔便是占地约135亩的北京友谊医院—新华医院,今年年底就能投入使用。

该医院设有超千张床位,预计日均门诊量将达到8000人次。


北京友谊医院—新华医院

此外,项目的北侧有龙旺庄学校,东南侧700米是正在建设的北京五中通州分校,预计今年10月竣工的五中未来会有66个班,将招收近3000名学生。

再加之与永顺镇镇中心幼儿园及新苗双语艺术幼儿园为邻,通州优质的文教、医疗资源为项目带来源源不断的客流量,给商铺的增值提供了坚实保障。


通瑞新天地商业实景

通瑞新天地项目由4栋商业楼组成,3到4层的独立商业形制,主力户型100—200平米,共计108套商铺,总计1.3万余平米。除下沉广场商铺,地上部分均可做明火餐饮。

据悉,已有三家银行入驻开设网点的意向。通瑞新天地可进行多种业态的经营,基本满足本小区和相邻小区4万居民的日常消费需求,还可为半径1公里内15万居民提供邻里服务。


S1,S2,S4,S5四栋商业楼分布示意

临近年底,北京市委、市政府、人大、政协“四套班子”已做好搬迁城市副中心的准备,政府新办公楼已揭开面纱。

运河商务区的“通州三塔”方案已定;复地中心、保利大都汇、富力中心、新光大中心、成大广场、万科大都会滨江等写字楼及商务公寓项目纷纷入市;七横三纵的轨道交通网线与五横两纵的高速公路、快速路交织在一起,构筑出通州未来五年的辉煌轮廓。