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房产盛世背后的真相 270家上市房产全面亏损

文章来源:中国经济新闻网
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发布时间:2016-09-16 14:23:47

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中国经济新闻网报道:今年以来,“我们今年初的销售目标是800亿元,预计9月份就可以完成,按照这个节奏,今年销售1100亿元没有问题。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司半年度业绩发布会上表示。对于公司净利润的大幅下滑,汪孟德的解释则是“由于汇率和项目结转对利润造成的阶段性影响”。

值得注意的是,融创中国今年拿地举动颇为积极。“去年以来的积极并购和拿地,会使得融创投资成本增加,导致盈利出现下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,若成本投入过多,而下半年部分热点二线城市频繁出现政策调控,会存在价格下调的可能性,或造成企业项目定价提高的空间会收窄,引起整体盈利空间减少,这是融创需要警惕的风险。一线城市、部分二线城市地王频出,将土地成本抬升到新高度,甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”,债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。

中国房地产报记者统计今年上半年销售30强房企盈利榜单发现,相比上半年30强房企销售额的大幅上涨,其净利润表现却普遍稍逊,房企增收不增利的现象愈发明显。其中,9家大型房企净利润同比下滑。

千亿级房企中国恒大,上半年销售额同比大增62.8%,但由于急速扩张追求规模,净利润却被严重侵蚀。中国恒大上半年归属上市公司股东的净利润仅20.17亿元人民币,同比下滑78.6%;核心业务利润78.1亿元,同比跌23%;核心业务利润率更是降至只有单位数的8.9%,同比锐降4.2个百分点;毛利率为28.3%,维持与去年同期相对稳定的水平;资产负债率高达81.79%。恒大的财报指出,盈利下跌主要由于投资物业公平值收益减少、汇兑损失、金融资产亏损等。

其实,中国恒大自2015年就开始出现盈利下滑。财报显示,中国恒大2015年净利润为104.6亿元,同比下滑17%。

净利润下滑幅度最大的龙头房企是融创中国。半年报显示,融创中国上半年净利润约为1.03亿元,较去年同期减少91.8%,股东应占净利润为0.73亿元,较去年同期减少92.3%。

利润同比下滑的大型房企还有阳光城、保利置业、雅居乐、远洋集团、世茂房地产、九龙仓及龙湖地产[-0.93%]。其中,阳光城上半年仅盈利1.71亿元,净利润同比下滑46.39%,资产负债率达82.61%,较2015年底增长2个百分点。多元化是阳光城近年来的一个标志性动作,或许短期内占用了部分资金。

保利置业上半年实现净利润0.5亿元,同比下滑42.97%,而同期公司销售额则同比增长45.48%。据悉,上半年保利置业共获取36个项目,总土地成本450亿元。雅居乐地产上半年实现净利润6.04亿元,同比下滑37.41;远洋地产[0.23%]上半年净利润同比下滑35.41%。

30强房企盈利排行榜中,净利润同比增幅达3位数的房企有3家,分别是:融信中国(净利润上涨261.92%)、富力地产[-0.12%](净利润上涨116.86%)、招商蛇口(净利润上涨113.37%)。一二线楼市火爆的销售热情,为房企带来了销售业绩的高速增长,但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反,接近半数的房地产商虽然营业收入增长了,但净利润同比却出现下滑局面。

中国房地产报记者通过统计A股125家上市房企半年报发现,净利润同比下滑的房企有53家。其中,亏损房企有23家,且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中,亏损房企则多达40家。

据中国房地产报记者统计,上半年亏损最为严重的上市房企是人和商业[-1.32%]控股有限公司,上半年亏损了144.9亿元;排在其后的恒盛地产[-1.16%]上半年亏损了20亿元;排在亏损榜第三位的嘉凯城[-3.49% 资金 研报]上半年亏损9.52亿元,资产负债率更是高达93.55%,利息支付倍数为-59.41%,显示嘉凯城目前营业收益甚至远远不足以偿付借款利息。

不断攀升的土地成本、仍在上涨的资产负债率,正在压缩众多房企的盈利空间。中原地产研究中心统计数据显示,在过去连续4年利润率下调后,即使今年上半年市场成交爆发,房企平均利润率依然下调到8.15%。而即使在成交惨淡的2015年同期,利润率也有10.1%。

中国房地产报记者统计发现,即便如中国恒大、融创中国[-0.20%]、阳光城[0.00% 资金 研报]、保利置业、远洋集团、雅居乐、世茂房地产[-1.08%]、九龙仓这样的全国销售前30强房企,也出现销售额增长但净利润却同比下滑的尴尬局面。

更多房企所面临的问题则是净利润规模尽管也取得一定增长,但涨幅却远小于当期营业收入的涨幅。以万科和保利地产[1.99% 资金 研报]为例,这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%,但归属母公司股东的净利润增速分别只有10.42%和0.21%。